Arquitecto Tecnico de Valencia con experiencia en el sector de la Promoción y Construcción desde el año 1998. Los trabajos efectuados durante mi carrera profesional son de todo tipo y variedad. Desde direcciones de obra nueva (edificios, unifamiliares, urbanizaciones, etc), obras de rehabilitación, gestion de reformas, informes periciales, certificados, I.T.E, tasaciones, etc. En cada uno de los proyectos en los que he participado siempre he buscado la calidad final de los mismos, así como la satisfacción plena del cliente. Cuento con los medios técnicos actuales para el desarrollo de la actividad, con el fin de ofrecerles siempre un servicio que cumpla con todas sus expectativas, así como un amplio abanico de colaboradores tanto a nivel técnico como a nivel de empresas.



viernes, 12 de febrero de 2016

MESAS Y SILLAS OCUPACION VIA PUBLICA EN VALENCIA


Cuando llegan los meses de primavera, verano y otoño en la ciudad de Valencia, se desarrolla la vida diaria en la calle, donde cualquier excusa es buena para disfrutar de las terrazas de los distintos establecimientos hosteleros de la ciudad. El día 15 de julio de 2014 se publico la Ordenanza Reguladora de la Ocupación del dominio Público Municipal de la ciudad de Valencia.

Existía una Ordenanza que regulaba la ocupación de mesas y sillas en la vía pública y con esta nueva Ordenanza, además de cambiar algunos de los criterios y dimensiones establecidas en el anterior, también se incluyen otros aspectos como actividades, instalaciones y aprovechamientos que se pretendan llevar a cabo en el dominio público municipal(terrazas, kioscos de prensa y flores, contenedores de ropa, instalaciones portátiles, etc).

Por lo tanto para ocupar este espacio dedicado a habilitar terrazas será necesario solicitarlo al Ayuntamiento aportando la documentación requerida en el anexo I.1 de la ordenanza, justificando superficie de ocupación en función del aforo del local, anchos de paso de circulación peatonal, señalización de la zona, etc. Esta justificación será realizada por Técnico competente como puede ser un Arquitecto Técnico mediante plano en planta de la zona a ocupar. Siendo obligatorio la exhibición de este plano en lugar visible desde el exterior del establecimiento.

Una vez se presente toda la documentación necesaria al Ayuntamiento de Valencia, para la solicitud de ocupación de la terraza(mesas, sillas, sombrillas, etc), y personándose en el lugar agentes de la policía local y del Servicio de Inspección se procederá a levantar acta de la señalización y ocupación(realizando fotos del mismo). La señalización se realizará mediante pintura antideslizante delimitando los límites autorizados mediante dos líneas de 25 cm de largo y 7 cm de ancho en cada uno de sus vértices del perímetro.

El mobiliario y elementos a instalar en las terrazas deberá ajustarse a los tipos homologados por el Ayuntamiento, según lo dispuesto en el Anexo II. Estos elementos no obstaculizarán vados, salidas de emergencia, paradas de transporte publico, etc, y en los casos de instalarlas frente a zaguanes de edificios las aceras tendrán un ancho superior a 4,5 m y previa conformidad de la Comunidad de Propietarios.

El ancho libre de circulación necesario para el paso de peatones, una vez ubicada la terraza, será de 1,50 m superior al límite anterior de 1,20 m. En aceras de ancho inferior a 3 m, respetando el paso de 1,50 m de peatones, se permitirá la instalación de terrazas.

La ocupación del dominio público de estas terrazas viene limitada con una superficie máxima en función de la superficie del local según los puntos siguientes:


Hasta 200 m2 de superficie de local comercial ------- 60 m2 de terraza.
– Mayor de 200 m2 e inferior o igual a 800 m2 de superficie de local comercial ------ 100 m2 de terraza
– Mayor a 800 m2 e inferior a 2.000 m2 de superficie de local comercial ------150 m2 de terraza
– Mayor a 2.000 m2 de superficie de local comercial ------- 200 m2 de terraza

Los establecimientos que dispongan de ambientación musical o aquellos destinados únicamente al servicio de bebidas, siempre y cuando cuenten en su interior con zona habilitada para la prestación de dicho servicio con mesas y sillas, cualquiera que sea su superficie podrán tener máximo 60 m2 de terraza.

La superficie máxima de terraza que se podrá autorizar a cada local va en relación al aforo interior del mismo, a razón de 1’75 m2 de superficie de terraza por cada persona aforada en el interior.

La vigencia de esta licencia es anual coincidente con el año natural o por temporada abarcarán el periodo comprendido entre el día 1 de marzo y el 31 de octubre, ambos incluidos. La tasa a abonar es en función de la situación de la zona a ocupar, la temporada que se solicite y la superficie ocupada.

Es fundamental contactar con un Técnico competente que pueda establecer la superficie máxima de terraza que se puede disponer, aplicando los criterios que establece esta Ordenanza, por ello os invito a contactar con nosotros ante cualquier duda.


viernes, 27 de septiembre de 2013

MONTAR UN NEGOCIO EN VALENCIA - ARQUITECTO TECNICO VALENCIA -


   
En general, y más hoy en día debido a la crisis, existe la tendencia, ante la imposibilidad de encontrar un empleo, a montar un negocio propio aprovechando los pequeños ahorros de que disponen o aprovechando que se encuentren en el paro, el adelanto de los últimos meses de la prestación.

El problema surge cuando el negocio a montar y la experiencia previa del mismo es nula y simplemente se busca una posible rentabilidad del mismo.

Algo muy importante, a la hora de iniciar este negocio, es elegir el lugar o local donde llevarlo a cabo. Muchas veces se elige el local por la ubicación, por el precio del alquiler, y si solo se establece este criterio hay grandes posibilidades de fracaso antes del inicio del mismo.

Es necesario consultar previamente con Técnicos que asesoren e informen a estos emprendedores de los problemas del local, como pueden ser problemas de cumplimiento de normativa, problemas de necesidad de reformas o adecuación del local que impliquen un gran desembolso económico, etc. En la mayoría de los casos el emprendedor solo busca el espacio que necesita para desarrollar su actividad, sin tener en cuenta las necesidades e imposiciones de normas, las cuales obligan a una serie de espacios para resolver por ejemplo el tema higiénico(baños, etc) lo cual unido al tema de la accesibilidad obliga a destinar grandes superficies del local a ellos, trastocando muchas veces la idea o propuesta prevista por el cliente al inicio.

El Arquitecto Técnico asesorará, previo a formalizar el contrato de alquiler o venta del local, al cliente en cuanto a si se permite la ubicación de esa actividad en ese local según la zona (Plan General de Ordenación Urbana, Planes parciales, etc,), así como los elementos necesarios según la normativa vigente general y específica. Estos elementos son, entre otros, baños necesarios( personal, públicos, etc), temas de accesibilidad al local, alturas mínimas, etc. Posteriormente redactará el correspondiente proyecto de actividad.

Podemos encontrarnos en ocasiones que un local comercial por su forma y superficie no son aptos para el desarrollo de una actividad, y por tanto se deben de buscar otros.

Existen ejemplos muy claros donde puede ser un fracaso antes del inicio de la actividad. Por ejemplo en "comercio pequeño de alimentación", el cual tiene a la venta productos variados de alimentación entre ellos el pan. Según el "Decreto 228/2003, del 14 noviembre, del Consell de la Generalitat, sobre comercialización y venta de pan" se exige una superficie mínima de venta de 20 m2 y una zona de almacenamiento de 1/3 de la anterior. Aunque en el local no se produzca pan y solo se comercialice podemos encontrarnos que no cumplamos este requisito o que la interpretación del Técnico que revisa el proyecto de actividad sea estricta y por tanto no se conceda en estas condiciones la licencia de actividad. Ello implicará la renuncia a la venta de este producto o tener que realizar obras para conseguir ese espacio( en la mayoría de los casos imposible). Es importante informar al cliente de estos términos,aunque ello no guste al mismo. Es mejor ser profesional e informar adecuadamente al cliente, a embarcarlo en un proceso que al final terminara mal para ambas partes.

Otro ejemplo peculiar, es el de aquellas panaderías o tiendas de venta de pan. Muchas veces después de obtener la licencia de actividad correspondiente deciden, porque tienen algo de espacio, plantear la ubicación de unas mesas y una cafetera para desarrollar una actividad de cafetería. Ven un complemento perfecto a la de productos de bollería, etc. Nos encontramos que automáticamente les obligan a renunciar a esta actividad o a adecuarla,  porque no disponen de los medios higiénicos necesarios(baños) para ese tipo de uso, solo disponen de los baños para personal.

Por lo todo lo anterior y para la apertura de cualquier actividad en Valencia o en cualquier lugar de la provincia e incluso en otras. Es conveniente dirigirse primero a un Técnico que asesore de la ubicación del local, de las necesidades del mismo(superficies mínimas, baños, etc), así como del coste de las reformas necesarias para su adecuación. Con todo ello el cliente puede valorar si es viable o no ese negocio en el local elegido.




Os dejo el enlace de mi página web por si necesitáis mas información de los servicios que presto.....



610 624 593





 

miércoles, 26 de junio de 2013

FRAUDE CERTIFICADO EFICIENCIA ENERGETICA



A partir del 1 de Junio de 2.013 se ha hecho obligatorio el certificado de eficiencia energética para viviendas y locales existentes ante la posibilidad de ponerlos en venta o alquiler. Desde ese instante se ha iniciado un mercado con este certificado que esta rayando el fraude si no lo es ya.

Existen plataformas que ofrecen estos servicios en procesos de puja por los precios, llegando a precios de 80 euros por certificado, y menos. Estamos hablando en muchos casos de precios tres veces por debajo de un precio razonable de mercado en el que se asegure un resultado veraz y consecuente de este certificado.

Este tipos de trabajos realizados a perdidas se denomina "competencia desleal", ya que es imposible que no se produzcan estas perdidas realizándolo en condiciones normales. Ni siquiera no realizando un visita a la vivienda e inventándoselo, partiendo de herramientas existentes como google maps, catastro, etc no es posible elaborar un certificado por ese precio sin tener perdidas.

No existen unos precios mínimos fijados, que yo creo deberían de existir, al menos para evitar este fraude, porque es un fraude ya que no se puede dar un servicio en perdidas, ya que las garantías de la calidad del trabajo es nula.

Recomiendo, como se hace cuando uno pretende hacer una reforma u obra, realizar un comparativo de precios y rechazar siempre el más bajo, decir que certificados de este tipo se puedan realizar por debajo de 150 o 160 euros, es decir que no van a tener ningún tipo de garantía en su correcta realización.

Esta claro que con las condiciones actuales de crisis el cliente busca lo más barato, pero esto puede provocar que al final perjudique a la hora de una venta o alquiler, o incluuso se falsee la realidad.

emoreno@caatvalencia.es


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lunes, 29 de abril de 2013

APROBACIÓN CERTIFICADO EFICIENCIA ENERGÉTICA




Publicado en el BOE el Real Decreto 233/2013 de 5 de abril, por el que se regula el Plan Estatal de fomento del alquiler de viviendas, la rehabilitación edificatoria, y la regeneración y renovación urbanas, 2013-2016.

La norma establece que a partir de 1 de junio de 2013 será obligatorio poner a disposición de los compradores o arrendadores de edificios o de parte de los mismos, para alquileres con una duración superior a cuatro meses, un certificado de eficiencia energética.

Este certificado, además de la calificación energética del edificio, deberá incluir información objetiva sobre las características energéticas de los edificios, y, en el caso de edificios existentes, documento de recomendaciones para la mejora de los niveles óptimos o rentables de la eficiencia energética del edificio o de una parte de este, de forma que se pueda valorar y comparar la eficiencia energética de los edificios, con el fin de favorecer la promoción de edificios de alta eficiencia energética y las inversiones en ahorro de energía.

Este Certificado de Eficiencia Energética además de ser obligatorio en ventas o alquileres de viviendas, locales, etc. Ayudará a conocer, por parte del comprador, el consumo energético de la vivienda y por lo tanto del coste del mismo. También ayudará a ventas de viviendas a extranjeros(sobre todo a los pertenecientes a la CEE), ya que en la mayoría de los paises europeos este Certificado de Eficiencia Energética lleva años implantado y por tanto da más seguridad al comprador extranjero el saber lo que compra y el coste energético que conlleva.


emoreno@caatvalencia.es

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jueves, 13 de diciembre de 2012

LICENCIA 2ª OCUPACION - ARQUITECTO TECNICO VALENCIA -


La licencia de 2ª ocupación y las cédulas de habitabilidad son necesarias para todas las edificaciones existentes, ya sea en su totalidad o en las partes susceptibles de uso individualizado, la finalidad de éste tipo de licencia urbanística es comprobar que el edificio o parte del mismo susceptible de uso individualizado se ajusta a las condiciones que supusieron el otorgamiento de la primera o anterior licencia de ocupación.

Es necesario esta licencia para formalizar un nuevo contrato de suministro de agua, gas o electricidad, o debido a alguna transmisión de propiedades, etc.

Hoy en día por el simple hecho de no realizar los pagos correspondientes de agua, gas o luz, las compañías proceden al corte del suministro, obligando al propietario o inquilino de la vivienda, para retomar de nuevo el suministro, presentar un certificado de 2ª ocupación o cedula de habitabilidad.

Este certificado será emitido por Técnico competente y se presentará al Ayuntamiento correspondiente, el cual revisará toda la documentación aportada, además del citado certificado, y emitirá la orden correspondiente para poder volver a contratar el suministro necesario.

Para mas información contacta con nosotros sin compromiso alguno, te lo solucionamos inmediatamente.




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viernes, 13 de abril de 2012

I.T.E. FRAUDES O ENGAÑOS

 

Estamos en un época de crisis y la verdad que a todos nos cuesta más que antes conseguir encargos para realizar trabajos. Esto unido a que los honorarios se liberalizaron en su época, hace que la cosa se complique aun más si cabe. En esta época tan complicada está aflorando la picaresca y más diría yo el fraude, aprovechando de la ignorancia de la gente.

Las I.T.E. (Inspecciones Técnicas de Edificios) es uno de los puntos donde últimamente se dan casos muy peculiares. Hay empresas y compañeros de profesión que se dedican a buscar clientes en comunidades de propietarios para realizar estas I.T.E. Hasta ese punto todo es correcto y lícito. Pero el tema que quiero denunciar no es eso, si no que valiéndose de sus conocimientos y de la ignorancia de la gente en estos temas, venden que son empresas o técnicos homologados por los Ayuntamientos para realizar estas I.T.E., siendo este hecho falso y por tanto un fraude.

El segundo movimiento de estos individuos, por llamarlos de alguna manera, es dar precio por una I.T.E. muy por debajo del mercado, por el cual no se cubren ni los gastos que conlleva su realización. Las comunidades asustadas y viendo que es buen precio deciden hacer el encargo. Se dan casos de comunidades que ni siquiera tienen los 50 años( a partir de cuando es obligatorio).

Trás ese encargo, se realiza la I.T.E. y por supuesto la gestión de su entrega a los Ayuntamientos por parte de estas empresas o técnicos. De este modo se garantizan que llegan al Técnico Municipal correspondiente, haciendo ver a las comunidades que les ayudan en su tramitación y facilitan por tanto el proceso.

El problema viene cuando desde el Ayuntamiento se requiere a la comunidad a realizar intervenciones con carácter de urgencia en el edificio derivados de esta I.T.E. Resulta que se encuentran con un problema que deben de resolver inmediatamente con riesgo de sanciones si no las acometen con celeridad.

A partir de ahi se ponen en contacto con estas empresas o técnicos para que les asesoren de lo que pueden hacer y si ellos pueden ayudarles. Ellos evidentemente les ofrecen sus servicios y los de las empresas que pueden arreglar la situación y entonces cobran lo que no cobraron antes por el informe I.T.E. y por los Proyectos o Documentos Técnicos que sean necesarios para acometer estos arreglos.

No es casual que siempre se fijen en edificios que ya muestran pequeños problemas en los lugares más visibles, como pueden ser las fachadas. Posteriormente en su informe advierten de la necesidad de su reparación urgente por el peligro que puede suponer para los vecinos y los propios viandantes. Su I.T.E., tan económico, se convierte a posteriori en el inicio para hacer el negocio, ya que saben que aunque pierdan dinero haciéndolo lo recuperarán con todos los encargos posterioris, además de utilizar a los técnicos municipales. Debido a que les entregan unas I.T.E. muy desfavorables y por lo tanto ellos deben de dar la orden de realizar las actuaciones necesarias para subsanar estas deficiencias.

Me revelo contra este hecho ya que es una mala praxis y yo particularmente lo considero un fraude. Por ello es necesario denunciar estos hechos e informase primero con otros Técnicos o en los Colegios Oficiales correspondientes.

Os dejo a continuación una dirección de correo para que realiceis cualquier consulta relacionada con este u otro tema, sin ningún compromiso






martes, 2 de agosto de 2011

PROYECTOS APERTURAS DE ACTIVIDADES - ARQUITECTO TECNICO VALENCIA -


El proyecto de actividad ha de ser elaborado por un Técnico competente, como puede ser un Arquitecto Técnico. En este proyecto de actividad se establecen las características que debe disponer un local para llevar a cabo una actividad. Estas características dependerán de la actividad a desarrollar y de la legislación vigente, tanto la general como la particular necesaria para cada actividad.

En primer lugar se debe establecer la tipología de la actividad a desarrollar. La cual puede ser inocua, calificada, de pública concurrencia o industrial.

La instrucción 1/1983 establecerá en primer lugar si una actividad es inocua o calificada. Esto depende fundamentalmente de si la actividad a desarrollar es molesta, en la disposición de aparatos con gran potencia para el desarrollo de la misma, como de su carga térmica y por tanto su peligrosidad de cara a un incendio, como de la emisión de ruido y sus consiguientes molestias.

Independientemente de la clasificación anterior, es importante saber si es necesario o no realizar obras en el local. No siendo los mismos tramites si en el local ya se realiza esta actividad y cumple con la normativa vigente, como si en el local no cumple esta normativa o esta exento y se deben acometer obras  para su adecuación. Pasando de ser un proyecto de actividad, a un proyecto de actividad y habilitación. En este último caso es necesario además del proyecto de actividad un proyecto de obra con su correspondiente dirección de obra de la misma y su estudio de seguridad y salud y coordinación del mismo.

Es muy importante antes de plantearse que es necesario para poner en marcha una actividad ponerse en contacto con un Técnico competente que analice las características del local y deje claro las medidas a adoptar. De esta forma el ahorro del cliente será mayor y el estudio de las posibilidades del local será el adecuado.

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